은마아파트 재건축 상가 갈등 정리, 5850가구 일정 지연되나

핵심 요약

• 은마아파트는 2026년 7월 2일 사업시행계획인가를 받아 최고 49층 29개 동 5850가구로 재건축하는 절차에 들어갔다.
• 은마종합상가 임차인 비상대책위원회는 권리금·생계 보상 없는 이주 요구에 반발해 집단 대응에 나섰고, 상가 소유주는 별도 관리체계 정비를 추진 중이다.
• 조합은 2027년 관리처분인가와 이주, 2028년 착공을 목표로 하지만 상가 지분 400여개 문제가 일정의 최대 변수로 꼽힌다.

지금 은마에서 벌어지는 일

서울 강남구 대치동 은마아파트는 1979년 준공된 14층 28개 동 4424가구 단지다. 수십 년간 재건축을 시도했지만 안전진단, 35층 층수 규제, 상가와의 갈등으로 번번이 멈췰다가, 서울시가 높이 제한을 폐지한 뒤 속도가 붙어 2026년 7월 2일 사업시행계획인가를 받았다.

그런데 인가 직후 상가에서 문제가 터졌다. 9월 들어 은마종합상가 곳곳에 비상대책위원회 명의로 '정당한 보상 없이 쫓겨날 수 없다'는 벽보가 붙었다. 임차인들은 권리금과 생계 대책, 전통시장 관련 법령에 따른 세입자 보호를 요구하고 있다. 반면 상가 소유주들은 재건축 절차에 대비해 임차인 중심으로 운영돼 온 상가 관리체계를 소유주 중심으로 바꾸겠다는 입장이다. 조합, 소유주, 임차인 세 축의 이해가 엇갈리는 구도다.

재건축 개요와 일정

구분	내용
현재	14층 28개 동 4424가구 (1979년 준공)
재건축 후	지하 6층~지상 49층, 29개 동, 5850가구
사업시행인가	2026년 7월 2일
관리처분인가 목표	2027년
이주·철거	2027년 상반기 이주 목표
착공 목표	2028년
상가 규모	부지 약 6000㎡, 지분 400여개

조합은 이미 세입자에게 이사 희망 시기와 예정 지역을 묻는 설문을 보냈다. 속도전을 내겠다는 뜻인데, 상가 문제가 정리되지 않으면 관리처분인가 단계에서 다시 멈출 수 있다는 우려가 나온다.

 

왜 상가가 항상 재건축의 걸림돌인가

1) 장사가 잘되는 상가일수록 반대한다

은마상가는 대치동 학원가와 맞닿아 상업성이 높다. 재건축이 시작되면 최소 4~5년간 영업을 못 하므로, 임차인은 권리금과 영업 손실을, 소유주는 임대 수입 공백을 보전받지 못하면 동의할 이유가 없다. 과거 아파트 동의율이 75%를 넘겨도 상가 동의율이 14%에 머물러 조합 설립이 십수 년 미뤄진 이유다.

2) 상가 지분이 아파트로 바뀌면 조합원 부담이 커진다

상가 지분 400여개에 아파트를 배정하게 되면 일반분양 물량이 줄고, 그만큼 조합원 분담금이 늘어난다. 이 때문에 아파트 조합원과 상가 소유주 사이의 이견도 뿌리가 깊다.

3) 판례가 상가 쪽에 유리한 흐름

인근 개포주공1단지 재건축에서는 개발이익 귀속을 둘러싼 소송 1심에서 상가 측이 승소했고, 조합 패소가 확정되면 조합원이 784억원, 가구당 약 1500만원을 추가 부담해야 한다는 안내가 나왔다. 은마 조합도 이 선례를 의식하지 않을 수 없다.

앞으로 지켜볼 3가지

• 상가 독립정산제 협의: 상가와 아파트의 개발이익을 따로 정산하는 방식이 합의되는지가 1차 관문이다.
• 임차인 보상 기준: 비대위가 요구하는 전통시장법 준용 여부. 법적 근거 다툼으로 갈 경우 소송 장기화 가능성이 있다.
• 관리처분인가 시점: 2027년 내 인가가 나지 않으면 2028년 착공 목표는 밀릴 확률이 높다.

은마는 강남 재건축의 상징이라 일정 지연 여부가 주변 단지 사업성 판단에도 영향을 준다. 매수를 검토하는 사람이라면 상가 협의 진행 상황을 조합 공고와 총회 결과로 직접 확인하는 것이 좋다.

정리

사업시행인가를 받은 은마아파트 재건축은 이제 상가라는 마지막 큰 산을 앞두고 있다. 임차인 보상, 소유주 관리권, 조합원 분담금이라는 세 갈래 이해관계가 정리되어야 2027년 관리처분인가와 2028년 착공이라는 일정이 지켜진다. 갈등이 소송으로 번지면 1~2년 지연도 배제할 수 없다는 점에서, 당분간 은마의 뉴스는 아파트보다 상가에서 나올 가능성이 높다.

자주 묻는 질문

Q. 은마아파트 재건축은 지금 어느 단계인가요?

2026년 7월 2일 사업시행계획인가를 받았고, 2027년 관리처분인가와 이주, 2028년 착공을 목표로 하고 있습니다.

Q. 상가 임차인들은 무엇을 요구하나요?

권리금과 생계 대책 등 보상 없이 이주하라는 요구에 반발해, 전통시장 관련 법령에 따른 세입자 보상과 입점 상인 보호 대책을 요구하고 있습니다.

Q. 재건축 후 가구 수는 얼마나 늘어나나요?

현재 4424가구에서 최고 49층 29개 동 5850가구로 약 1400가구 늘어납니다.